パークタワー勝どきモデルルーム訪問記② 第1期正式価格発表!

本日11月20日金曜日からパークタワー勝どきの第1期1次の登録受付が開始されました。
今回の販売は本日11月20日金曜日~11月28日土曜日までです。
ただし、24、25、26日は定休日なので実質は今週末と来週末って感じですね。
コロナの感染者数が増えていますが、モデルルームでもらっていたスケジュール通りです。既に当初の予定からはかなり遅れていますし、きちんと対策もされているので問題ないということなのでしょう。

前回のパークタワー勝どきの記事はこちら→パークタワー勝どきモデルルーム訪問記 次期以降の値上げはあるか!?
最新のパークタワー勝どきの記事はこちら→パークタワー勝どきモデルルーム訪問記③ 第1期2次は値上げってホント?

登録受付開始と共に正式価格も発表されました(モデルルームで渡される価格表はあくまで「予定」価格表なので、正式な価格ではありませんでした)。
マンションの販売って本当に分かりにくいですよね!
お客の反応を見るために予定価格を出したり、契約まで何度もモデルルームに行ったり、申込会?ご契約会?って何が違うの?って感じです。

一般的に予定価格は「最高値」で出しておいて、そこから人気次第で、価格を若干下げて調整するというケースが多いですが、今回は本当に人気があるようで、基本的に値下げをしている部屋はありませんでした。残念とも思えますし、人気があって将来安心とも捉えられますし、何となく複雑な心境です笑

 

販売概要(パークタワー勝どきミッド第1期1次)

先ずは販売概要から見ていきましょう。

販売戸数
237戸
販売価格
7260万円(1戸)~3億3980万円(1戸)
最多販売価格帯
9200万円台(13戸)
間取り
2LDK(75戸)・3LDK(162戸)
専有面積
56.46㎡(6戸)~156.01㎡(1戸)
追加供給されたパークタワー勝どき55An

追加供給されたパークタワー勝どき55An

最低価格

最低価格というのはお客さんを集めるためには重要で、デベロッパーはなるべく最低価格を低く出して集客を図ります(必ずしも「最低価格が安い=安い」わけではありません)。
先ずは価格で候補を絞る消費者が多いので、なるべく多くの人に関心を持ってもらえるよう、なるべく低い最低価格を売主は出す傾向にあります。
なので、一般的には一番低い階だけが他の階に比べて大きく安かったりします。私もマンションの購入を検討し始めた頃は「この価格価格なら買えるかも!」と思ってモデルルームに行って、「なんだ全然買えないじゃん(予想より高いじゃん)」となりました笑

売主としては一度関心を持ってくれさえすれば、例えば予算5000万円の人も素敵なモデルルームに釣られて5500万円の部屋を買ってくれるかもしれないと考えるのかもしれません。沢山の部屋を売るためには兎にも角にも一定数の母数を集める必要がありますからね。

一方で、私の様に、「5000万円(3階)~」となっていたら5階は5200万円くらいかなと勝手に期待して訪問したら5800万円でした。となって諦める人も多いので、ヒット率は下がると思うんですよね。価格表を公開してくれれば私の様などうせ買えない人間は最初からモデルルームを訪問しなくなるので、売主は販売員を減らすことが出来ます。私も時間を無駄にせず済みます。お互いの為にも価格をオープンにして、販管費削減分、売値を最初から下げてくれれば良いのになと思います。が、不動産業界は仲介含め兎に角情報を隠してくる真逆の状況です。大手の手数料3%+6万なんて事実上完全にカルテル状態ですが、何で放置されているのでしょうか。中古マンションの検討をしている時に大手の仲介営業に堂々と「大手同士で手数料は下げないと約束している」旨を言われたことがあります。せめて3%+6万の価値が営業マンにあれば良いですが、正直、ネット情報以上の何かを得られた試しがありません。マンションの1階で待ち合わせをして、部屋の鍵を持ってくるだけです。Ririco統計ではイケメンが多いです。

 

全部屋の価格をネットで公開

 

話が脱線しましたが、今回、三井不動産はネット上で全部屋の価格を公表しています。
流石、三井不動産、誠意を感じます。やっぱ三井のマンションが欲しいです。他の会社も見習ってほしいです。
全間取りの価格はこちら↓

価格分析

前回の記事でも触れたように本物件は坪単価よりもグロス(総額)を重視した値付けをしており、2LDKの坪単価は高くなっています。
そのため、2LDKについては多少の価格調整(値下げ)を期待していたのですが、残念ながら予定通り価格での販売となりました。

最初見た時は「流石に100万円下げたか」と思いましたが、販売予定になかった間取り(55An)を出してきただけで、56Bnwは予定価格通りでした。
基本的にデベロッパーは如何に「売れてますアピール、人気ありますアピール」をいかにするかに腐心するもので、「売れそうな部屋」しか販売予定にしてきません。
申し込みが入りそうな部屋しか販売せずに「即日完売!」「全戸申込御礼!」とやるわけです。そもそも売れそうにない部屋は売っていない(=そもそも売らなかったことにする)ので、自動的に全戸に申し込みが入るという仕組みです。ずるい気がします。

と言うことで、予定に無かった住戸を出してくると言うことは、相当2LDKに人気があるということでしょう。この坪単価でも人気があるって、流石三井の直結タワーマンションなだけのことはあります。我が家も申し込む方向で調整しないといけませんですよこりゃ。

そしてもう1つ人気を裏付ける特徴がありました。

それは上4フロア(42階~45階)のプレミアムとエグゼクティブの販売戸数の変更です。販売予定になっていなかった住戸がかなりの数、売りに出されます。
明らかに人気があったのでしょう。上4フロアは元々1千万単位での予定価格でしか出していませんでしたが、上限に近い価格で出してきている部屋も多くこれも人気があった証拠でしょう。

例えばこちらの111Anwの42階予定価格:21,000万円代に対して正式価格:21,980万円

パークタワー勝どき111Anw

こちらの45階153Aneの予定価格:33,000万円代に対して正式価格:33,980万円←今回の最高値

パークタワー勝どき153Ane

 

と言うことで、我が家も申し込む方向で調整しないといけませんです。

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