パークタワー勝どきモデルルーム訪問記 次期以降の値上げはあるか!?

11月20日追記です
第1期1次の正式価格が発表されましたので、新しく記事を追加しました。
正式価格を受けての記事はこちら→パークタワー勝どきモデルルーム訪問記② 第1期正式価格発表!
最新のパークタワー勝どきの記事はこちら→パークタワー勝どきモデルルーム訪問記③ 第1期2次は値上げってホント?

 

この2年ぐらいマンションの購入を検討していまして、新築・中古に拘らず様々な物件を見て回っています。
私たち夫婦は共働きなので、都心で駅に近くて、金額も何とか検討出来そうで、それなりに資産価値も維持されそうで・・・となると、湾岸のタワーマンションが候補の1つになってきます。

パークタワー勝どきパンフレット

1回目の今日は、今年注目の大規模タワー物件である、パークタワー勝どきについて書いていきたいと思います。

モデルルームを訪問しまして、久々に真剣に検討し、私なりに分析を行ったのでキャピタルゲイン狙いか半住半投か、はたまたインカムゲイン狙いかに分けて私なりにお得な住戸も紹介していきたいと思います。

パークタワー勝どきの特徴

パークタワー勝どきの最大の特徴は大江戸線の勝どき駅に地下道で直結していることです。
※直結はミッドだけですが、サウスも実質直結です

ドゥ・トゥール方面から見たパークタワー勝どき

ただ、ちょっと見て下さい、この外観。私は完全にこれにやられてしまいました。
デザインを担当したのはホシノアーキテクツの星野裕明氏です。
8階までの低層部は新丸ビルやミッドタウン日比谷の低層部とそっくりです。

新丸ビル 赤で囲んだ低層部がパークタワー勝どきにそっくりです

 ミッドタウン日比谷の低層部です 曲面がパークタワー勝どきにそっくりです

もはやマンションのレベルを超えています笑
最低でもパークコートでしょう。

↓上の2枚とほとんど同じでしょ? 三井不動産による中央区の大規模タワーマンションと言うだけでも十分魅力的ですが、デザインも素敵過ぎます。

新丸ビルやミッドタウン日比谷の低層部とそっくりなパークタワー勝どきミッドの低層部(赤で囲った部分) 

近場だと、月島のミッドタワーグランド(完売済み)も同じホシノアーキテクツがデザインしています。

これまでの流れ

元々今年の3月からモデルルーム事前案内会が始まる予定でしたが、コロナの影響で9月からになりました。
座席数を制限しているため、モデルルームの予約も困難な状況です。ただ、コロナ以前に大規模物件のモデルルームへ行ったことのある人間の感覚で申し上げると、行ってびっくりするくらいのガラガラ状態です。入口で検温や消毒を行います。商談はアクリル板を隔てて行います。商談が終わった後は、係の人が資料を1枚1枚フキフキしていました。その様なことまでするとなるとどうしても座席数を絞らざるをえないのでしょう。人気があるように見せるためにわざと座席数を制限しているという印象は受けませんでした。

これからモデルルームを訪問する方もいらっしゃると思うので注意した方が良いことを最初に書いておきますね。通常、モデルルームって物件よりも駅近(あるいは物件のすぐそば)にあるのですが、今回は物件が駅直結なので、モデルルームの方が駅より遠いという珍しい状況です。しかも実際の場所と違う方向ですので、お間違いなく。モデルルームの場所もあえてなのか、あまりWeb上で公開していません(エントリー者限定サイトに載っています)。

今回の物件はHPに大体の価格レンジが掲載されていますので、購入を検討出来そうか見てみてから訪問することをおススメします。モデルルームへ行くと何だかんだ半日くらいかかってしまいますし、訪問後に断るのって何か申し訳ない気持ちになって疲れますしね(私だけ?)。
そんな私みたいなタイプの人間からすると、価格レンジをウェブで公開してくれるのは非常にありがたいのですが、応援の意味も込めてあえて言わせてください。折角、ウェブサイト上で価格レンジを公開するのであれば、もう少しウェブサイトを有効活用して欲しいです。サイトの更新頻度も低く(と言うか全然更新していない?)、「アフターコロナ物件」として売り出しているのにやっていることは、以前とあまり変わらない印象でちょっと勿体ない感じがしました。
モデルルームに行くと販売予定価格表を貰う事が出来ます。大体、180戸くらいの価格が載っています。会社員が購入出来そうな価格レンジにパンダ部屋は無さそうです。

物件概要

最初に【物件概要】を簡単に記載します。
【売主】
ミッド:三井不動産レジデンシャル、清水建設
サウス:三井不動産レジデンシャル、鹿島建設

【施工】
ミッド:清水建設
サウス:鹿島建設

【価格】
ミッド第1期:3600万円台~34900万円台
第1期はミッドの高層階(22階以上)の一部を売り出します
何戸売り出すのか注目です
ミッド低層やサウスの価格はモデルルームで尋ねても教えてくれません

【専有面積】
ミッド:25.05㎡~153.05㎡
サウス:31.29㎡~144.43㎡

【総戸数】
ミッド:総戸数1121戸、販売総戸数570戸、事業協力者住戸551戸
サウス:総戸数1665戸、販売総戸数1109戸、事業協力者住戸556戸
さらにミッドの東側B街区には29階建総戸数464戸が予定されています(ノース?)

【構造】
ミッド:地上45階地下2階 免振
サウス:地上58階地下3階 制振

【交通】
都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩1分 (ミッド)、同駅徒歩2分(サウス)
※直結はミッドのみですが、サウスも実質直結です

【竣工時期】
ミッド、サウス共通:2023年8月下旬
B地区の完成は2028年!になります

【入居時期】
ミッド、サウス共通:2024年4月下旬

販売内容と価格分析

続いて【販売内容】について見ていきたいと思います。
11月下旬に第1期の販売が始まります。ただ、安心してください。モデルルームの予約が取れない人や、出遅れてしまった方も心配する必要は無さそうです。予想価格(誰の予想?)より低く出て来たということで、次期以降値上げしてしてくるという噂もありますが、ほぼ値上げは無いだろうというのが私の予想です。ただ、後述しますが、1億以上の予算がある方は早い方が有利なのは間違いなさそうです。

【理由】
①今回、かなりグロスを意識した値付けをしてきています。三井不動産は勝どきでこれ以上のグロスは厳しいと判断しているのでしょう。

②三井不動産は住友不動産やゴールドクレストの様なえげつないことはやってこないでしょう。価格や販売状況を隠すデベロッパーが多い中で三井不動産はどこの物件に行っても誠実・丁寧に対応してくれて、「購入するなら三井(憧れ)」と私は考えています。
業界でも頭1つ、いや2つ抜けている三井不動産、対応にも誠意を感じます。
偽の駅直結、湾岸タワマンなのに眺望が良くない、所詮大江戸線、供給過剰、低仕様などなどネット上では様々ディスられていますが、十分検討に値する良い物件だと思います。

私は三井不動産のことを常に良く言っているわけではありません。悪くいう時もあります。→日本ビルファンドが新宿三井ビルを1700億で購入した件について

③次期以降の販売は2021年になりますので、2020年の収入(サラリーマンなら源泉徴収表の金額)を元に銀行は与信判断を行います。2020年は残業代やボーナス減っていますし、メインターゲットのパワーカップルの購入できるレンジは1段、もしくは2段下がるはずです。

1期はそれなりに売れると思います。それは周辺からの買い替え組の需要があるからです。1期、2期と販売が順調に進んだとしても、買い替え重要を食い尽くした後は苦戦が予想されます。と言うことで、焦らず、次期以降にミッドの低層やサウスの価格が判明してから狙っても良いでしょう。パンダさんはサウスにいるかもしれませんしね(グロス1億以下の方)。

ミッド棟の分析

さて、次は今回売り出されるミッドに絞って見ていきましょう。
ミッドはこっちの棟です。

今回販売されるパークタワー勝どきミッド これの22階以上が1期で販売されます

販売概要(パークタワー勝どきミッド第1期1次)

受付名称
一般
販売戸数
未定
予定販売価格
3,600万円台~34,900万円台 ※100万円単位
予定最多販売価格帯
9,000万円台 ※100万円単位
間取り
1K~3LDK
専有面積
25.05㎡~153.05㎡
バルコニー面積
4.83㎡~22.00㎡

※基本的に、全住戸にトランクルームが付きますトランクルームの面積は上記の専有面積に含まれていません。
ちょっとした物を収納出来るトランクルームが付くのはありがたいですね。

※管理費が358円/㎡ととてもリーズナブルです。

構造・仕様

先ずは【構造面】について見ていきたいと思います。
一番の特徴は駅直結ということですが、それ以外にも構造面で特徴があります。

ミッドの場合、地下1階にエントランスが設けられています。勝どき駅との動線上にコンビニが設置され、1階~3階にはスーパーマーケットや保育所・スポーツアリーナ・クリニックモールなどが入居します。スーパーは割と規模がありそうで期待出来ます。ドゥ・トゥールのマルエツは大丈夫でしょうか。まさかの勝どきでストロー現象!?競いあって欲しいです。3階にはコワーキングスペースも設けられます。
4階から7階はオフィスになります。8階は共用部(ゲストルームやラウンジ、パーティールーム、ゴルフレンジなど)で9階以上が住居になります。少し大げさですが、この建物の中で死ぬまで生活出来そうです笑

掲示板だとゲストルームのデイユースや地権者数が多いことを懸念する声が多く書き込まれています。私は地権者さんが多い事は特に気になりません(地権者住戸のうち、相当数は法人の持ち分と予想されます)し、ゲストルームのデイユースもあまり気になりません。どちらかというと無料のスポーツジムの方が直ぐに荒れてしまう気がして心配です。

タワマンで重要なのがエレベータですね。
エレベータは低層用(28階以下)と高層用(29階以上)で分かれています。
つまり、今回販売される22階~28階部分は低層用のエレベータになります。エレベータの性能自体は高層用も低層用も同じですが、低層用は1機あたりの戸数が多くなっていますので注意が必要です。

また、それよりも気になるのがセキュリティ面です。特に今回は駅直結ですしね。
パークタワー勝どきは、地下から居住フロアに直接エレベータで上がってくることになります。パークコート小石川やブランズタワー豊洲の様にエレベータの乗り換えがありません。乗り換えエレベータは「面倒だ」と評判が良くないのですが、乗り換えのある物件の方がレア感ありますし、そもそもそんなに面倒ですかね。仮に多少面倒であっても、私の場合はセキュリティ重視です。中目黒の事件もありましたし、一応女子なので。最低でも着床制限をして欲しいのですが、恐らくどこのフロアにでも行けてしまう設計でしょう(未確認です)。誰かがエントランスを開けてしまったり、誰かと一緒に入り込まれてしまったら、どこへでも行かれてしまいます。

中目黒の件はこちら→中目黒タワマン強盗 10代少年3人逮捕 中目黒アトラスタワー 次はUber Eatsを装って?

 

ネット上では設備仕様の低さを指摘する声が多いですが、これについても私はあまり気になりません。設備は自分で変えれば済む話ですし、どんどん性能の良い物が出てきますので、天井高など変えられない部分を私は重視しています。ちなみにスーペリアでも角住戸だけは天カセに変更可能です。
以前掲載したお気に入りのミストサウナもオプションであります笑

ミストサウナの件はこちら→新築マンションおすすめオプション ミストサウナ

 

天井高は今回販売されない9階から21階までが260センチ、22階から41階は天井高が5センチ高くなり、265センチになります。サッシは幅も高さも十分です。
フロアのグレードは41階までがスーペリア、42・43階がエグゼクティブ、44・45階がプレミアムになります。エグゼクティブ、プレミアムは天井高が高くなったり、設備仕様が上がります。

サウス棟の分析

サウスについても少しだけ。
サウスはミッド以上にディスられていますが、結論から申し上げると、価格次第では「アリ」だと思います。パンダさんはサウスにいるかもしれませんよ。
サウスはトライスター型なので、間取りや日当たりに難のある住戸があるはずです。それらの住戸はかなりこなれた価格で出てくる可能性が高いです。(ハルミフラッグくらい?)
供給側としても、仮に安売りしてもミッドの購入者から恨まれることもないですしね。
「ミッドの皆さんは駅直結という最強の特徴があるじゃないですか。サウスの方はそれも無いんだから安く売っても良いでしょ?」と。

ただ、このサウス、実質は直結なんです。取り上げている人がいないので、私が書いてしまします笑

赤線部分には屋根がついていて、サウスの住人も濡れることなく勝どき駅に行くことが可能です
上の図の赤線部分には屋根がついていて、濡れることなく駅に行けちゃうんです。名を捨てて実を取るならサウスを狙うのも手だと思います。

 

おススメ住戸(ミッド編)

最後に私なりのおススメ住戸(ミッド編)のご紹介です。

(大江戸線とは言え)駅直結、中央区の三井不動産の大規模タワー、豊かな共用部ということでとても魅力的な物件です。正直、どの部屋を買っても大外れは無いでしょう。そんな中でも特におススメな間取りを【キャピタルゲイン狙い】【半住半投】【インカムゲイン狙い】に分けて全部で7つピックアップします。

イメージし易いように、物件の位置関係を最初に載せておきます。ミ:ミッド、サ:サウスです。

周辺との位置関係 「ミ」がミッド、「サ」がサウス、ミッドの向かって左側にノース

 

【キャピタルゲイン狙い】
①89Asw 3LDK 89.54㎡ ※メニュープランで2LDKに出来ます
27階:10950万円(坪単価404万円)~41階:11520万円(坪単価425万円)

部屋の場所は赤丸部分です。

築5年のドゥ・トゥールと比較しても明らかに安いです。グロスを意識しての値付けでこれはパンダ部屋と言っても良いしょう。不動産相場が余程崩れなければキャピタルゲインが狙えるでしょう。転売狙うならオプションで天カセにしましょう。
欠点は、窓の手前に梁が通っていて天井が少し下がっている(窓のところは再び天井が高くなっています!)ことと、南面がサウスと近いことくらいでしょうか。西面は抜けています。

 

②101As 3LDK 101.16㎡ ※メニュープランで2LDKに出来ます
27階:12270万円(坪単価401万円)~41階:12890万円(坪単価421万円)

部屋の場所は赤丸部分です。

グロスを意識しての値付けでしょが、兎に角、安過ぎますスーパーパンダ君の住処はここでしたか。ここは物件の顔とも言える部屋なはずなのですが・・・。お金持ちは強いです。転売狙うなら勿論、オプションで天カセにしましょう。仮に相場が大崩れしてもこの部屋に住むことが出来れば、その満足感で相場なんて気になりません。満足感で部屋から出なくなりそうです笑。私が1億3千万持っていたらこの部屋を購入します。
欠点は、窓の手前に梁が通っていて天井が少し下がっている(窓のところは再び天井が高くなっています!)ことと、ドゥ・トゥールやサウスなどがあり、視界が抜けないことくらいでしょうか。

 

【半住半投】
①今回売り出されない低層2LDK 65㎡弱 ※メニュープランで1LDKに出来ます
4千円/平米程度、25万/月程度では貸し出し出来そうです。

②56Bnw·56Bnw’ 2LDK 56.89㎡ ※メニュープランで1LDKに出来ます
56Bnw
27階:7360万円(坪単価427万円)~41階:7650万円(坪単価444万円)
転勤などになっても5千円弱/平米程度、25万/月程度では貸し出し出来そうです。
坪単価としては高いですが、グロスは抑えられていますし、共用部も魅力的なのでディンクスには良いのではないでしょうか。
41階はかなりの倍率がつくのではないでしょうか。

・売却シミュレーション
購入金額:7410万円(29階)
借入金額・金利・借入年数:7410万円・0.525%・35年
毎月負担額(返済+管理費+修繕):約22万円
5年後残債:6430万円
10年後残債:5430万円←少なくともこれぐらいなら売却出来そうな気がしませんか?

 

③71Dse·71Dse’ 3LDK 71.64㎡ ※メニュープランで2LDKに出来ます
27階:8570万円(坪単価395万円)~41階:8930万円(坪単価412万円)

グロスが抑えられている(十分高いですが)ということで、掲示板を見ていると人気がありそうです。
数年住んでから貸し出しても、10年住んで売っても良さそうです。ドゥ・トゥールの家賃をベースに堅めに見ても30万/月程度では貸し出し出来そうです。
欠点はドゥ・トゥール、スカイリンクタワーなどがあり、視界が抜けないことと、ベランダのコンクリ壁の高さが60センチもあることです。採光面や抜け感が得られないということを考慮して検討した方が良さそうです。入居してみたら想像していたのと違ったとなった時のダメージは大きいので、紹介しておきます。
71Dseの場所は赤丸をした部分です。向かって右に行くほど、コンクリ壁の高さが低くなります(なおかつ、スカイリンクタワーとの被りが軽減され抜け感が出てきます)。
1期では価格が公表されていいませんが、青で囲んだ住戸も71平米の3LDK(71Cse)なのでそちらを狙った方が良いかもしれません(条件が良くともグロスを意識してそこまで高くはしてこないと予想します。私の予想では+300万の27階:8870万円~41階:9230万円です。300万の差なら透明なベランダが良いかなぁ。妄想です)。

71Dseの場所は赤丸をした部分です。向かって右に行くほど、コンクリ壁の高さが低くなります。

売却シミュレーション
購入金額:8640万円(29階)
借入金額・金利・借入年数:8640万円・0.525%・35年
毎月負担額(返済+管理費+修繕):約26万円
5年後残債:7500万円
10年後残債:6330万円←これぐらいなら売却出来そうかな

④74Ds 3LDK 74.88㎡ ※メニュープランで2LDKに出来ます
27階:8870万円(坪単価391万円)~41階:9240万円(坪単価407万円)
74Ds
数年住んでから貸し出しても、10年住んで売っても良さそうです。堅めに見ても30万/月程度では貸し出し出来そうです。
欠点はサウスがかなりの近さで視界に入ってくることです。
1つ隣の部屋(74Cs)や71Dseの隣の部屋(74Bse)も全く同じ広さの間取りですが、両方とも+300万円の27階:9170万円~41階:9540万円です。
74Dsを取り上げておいて申し訳ありませんが、300万の差なら74Csか74Bseを狙いますね。

売却シミュレーション
購入金額:8930万円(29階)
借入金額・金利・借入年数:8930万円・0.525%・35年
毎月負担額(返済+管理費+修繕):約27万円
5年後残債:7750万円
10年後残債:6540万円←これぐらいなら売却出来そうかな

 

【インカムゲイン狙い】
①今回売り出されない低層1R・1LDK 25㎡~45㎡
5千円強/平米では貸し出し出来そうです。
狭い部屋であっても、共用部は広い部屋の所有者と同じように共用部を使う事が出来ます。これだけ魅力的な共用部のある1R、1LDKは滅多に無いので、共用部をアピールした家賃設定が出来るでしょう。ある意味、他人の褌で勝負出来るわけです。その上、駅直結なので空室リスクは極めて低いでしょう。何なら空室時は自分で共用部を使っても良いですね。気分転換にゲストルームに泊まったり楽しめます。
他方、大きめの部屋を購入するファミリー層からすると、1Rはどの様な属性の方が購入あるいは賃借するかわからないので、その点はある意味リスクでしょう。しかも実質的に共用部の費用負担もしてあげることになるわけで。

 

以上が私のおススメ住戸(ミッド編)になります。
総戸数3000戸以上のプロジェクトと言うことで、ミッドでさえも未だ価格が公表されていない住戸も多いです。サウスは未だ間取りさえも分かりません。
ということで、必ずしも今公開されている1期で飛びつく必要もないでしょう。価格を予想したり楽しみながらじっくりご自身に合う住戸を見つけていきましょう。

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