パークタワー勝どきモデルルーム訪問記③ 第1期2次は値上げってホント?

パークタワー勝どきの1期が好評のうちに終了しました。1期1次は最高倍率:27倍、平均倍率:約2.7倍でした。
やはり最高倍率は前回取り上げた「スーパーパンダ君(M-101Asタイプ)」でした。あれは安すぎました。直ぐ転売出来ちゃうでしょう。
1期2次の営業は、来年1月9日(土)から開始される予定です(登録:1月29日(金)~1月31日(日)、抽選:2月1日(月))

お正月は家で家族と過ごす方も多く、マンションを検討をするご家庭が多いと聞いております。特に今年は家にいらっしゃる方も多いと思いますので、改めてパークタワー勝どきを取り上げてみたいと思います。

これまでのパークタワー勝どきの記事はこちら↓
パークタワー勝どきモデルルーム訪問記 次期以降の値上げはあるか!?
パークタワー勝どきモデルルーム訪問記② 第1期正式価格発表!


ベンチマークはドゥ・トゥール?

パークタワー勝どきの前にちょっとドゥ・トゥールに寄り道させてください笑
近隣の競合物件を見ておいて損はないでしょう。
この梁を見て下さい

最近は天井高や二次元で柱の位置をアピールする物件が増えてきてはいますが、その流れを強く大きくする一翼を担ったのは間違いなくドゥ・トゥールでしょう。この外に出した梁はなかなか凄いですね。
ドゥ・トゥールは天井高250ですが、フラットな天井と窓際の梁(左右だけでなく上下も)を外に出して体感的には相当広がりがあります。中住戸も並の物件の角住戸になら負けないレベルですね。
ドゥ・トゥールはエントランスと外観で高級感を出して、実体以上の値段で売っていると思いますが、こと梁については「あっぱれ!」をあげたいです。
流石の商魂です。
商魂ついでの情報ですが、ドゥ・トゥールは未だ完売していないんですね(1月1日時点)。
今更「キャンセル住戸」って本当なのでしょうか?本当にキャンセルされたのですかね?
最後に残っていたのは50㎡台の2LDKだったと思うのですが・・・。不動産業界って兎に角情報を隠すのでつい何でも疑ってしまう癖がついてしまいました笑
新ダイナミックパノラマウインドウ

本当にキャンセル住戸?

1期2次は値上げなのか

さて、ここからは本題に戻ってパークタワー勝どき1期2次のお値段について取り上げていきます。
三井さんはまたしても全戸の価格レンジをHPで公表してくれています。三井さんの誠実さがにじみ出ています。
ネット上では値上げだ、値上げだとの声が多いですが、実際には「据え置きです。
と、言いますか、71Csなんて前回の記事で書いた私の予想より40万~60万安いです。このブログを三井さんが見ているのかもしれません笑

値上げだ、値上げだと煽っている人は面積や部屋数だけで判断して値上げだ、値上げだと言っていると思われます。もしくは1期1次で購入した方や勝どきのタワマン保有者でしょう。
マンションって大手の業者(特に仲介)でも、間違いを見ない日はないくらい間違っています。有名なブログでも間違った情報が掲載されていたりします。
結局、「現況優先」という文言で守られているから、そこまで丁寧に情報を精査しないのでしょうね。

最初に言っておくと、
同じ部屋数、同じ面積なのに値段が違うのは条件が違う(眺望など)からなんです。部屋の位置やベランダのコンクリの高さが違うんです。
なので1期2次を検討されている方は安心して検討してください。
住友不動産とかゴールドクレストみたいに、同じ間取りの下の階が上の階より高いとか、前回8千万だった部屋が今回は8千5百万になっているなんてことはありません。
正直、値上げしても売れると思いますし、三井さんも売り切る自信があると思います。
ただ、あえて値段を上げていないわけです。三井さんの誠実さがにじみ出ていますし。

次期以降の価格は?

そうは言っても、この売れ行きだと流石に2期以降は多少価格調整をしてくるかもしれません。
販売スケジュール(1月9日スタートで登録が1月末)から考えると、1期2次は1期1次で落選した方を救済する意味合いも多分にあると思われます。
また、コロナの影響でモデルルームの来場者を絞っていて、予約が取れずモデルルームを訪問出来ず1期1次に参加出来なかった人もいたはずなので、そういう方へ配慮し、価格を据え置いた可能性もあります。
ただ一方で、以前の記事で書いたように、
①勝どきでこれ以上のグロスは厳しい
②2020年の源泉は下がる(主にマンションの購入を検討するサラリーマンは残業代が支給される非管理職の年齢層ですが、2020年は残業代がかなり減っているはずです。特に本マンションを検討しているサラリーマンは大手のホワイトカラーが多いと思いますので。)のでサラリーマンの購入可能額は低下傾向にある
というダブルパンチがあるので、大幅な値上げは厳しいと思います。ミッド中高層と同じ値段で低層を売る、ミッドと同じ値段でサウスを売るという感じを予想します。

個別住戸の分析

さて、それでは実際に何故私が「据え置き」と言うのか、具体的な事例を上げながら説明していきましょう。
全部を1つ1つ説明するのはつらいので、前回の記事で言及した74.88平米と71㎡の部屋で見ていきます。

【1期1次】
74Ds 3LDK 74.88㎡ ※メニュープランで2LDKに出来ます
27階:8870万円(坪単価391万円)~41階:9240万円(坪単価407万円)
74Ds 3LDK

【1期2次】
74Ase 3LDK 74.88㎡ ※メニュープランで2LDKに出来ます
27階:9300万円(坪単価410万円)~41階:9680万円(坪単価426万円)
74Ase 3LDK

金額だけみると400万円以上上がっていますが、これは部屋の位置が違うんです。
74Dsはサウスとの距離が近かったので、1期1次で坪単価が一番安かったんです。他方、74Aseは運河側です。

【1期1次】
71Dse·71Dse’ 3LDK 71.64㎡ ※メニュープランで2LDKに出来ます
27階:8570万円(坪単価395万円)~41階:8930万円(坪単価412万円)
71Dse 3LDK

【1期2次】
71Cse·71Cse’ 3LDK 71.38㎡ ※メニュープランで2LDKに出来ます
27階:8830万円(坪単価408万円)~41階:9220万円(坪単価426万円)
71Cse 3LDK

金額だけみると260万円以上上がっていますが、これも部屋の位置が違うんです。

赤丸:71Dse 青丸:71Cse

同じ運河に面しているので分かり易いのですが、71Dseの場所は赤丸、71Cseは青丸をした部分です。向かって右に行くほど、コンクリ壁の高さが低くなります(なおかつ、スカイリンクタワーとの被りが軽減され抜け感が出てきます)。
採光や抜け感を考慮すると、仮に1期1次に71Cseが出ていればある程度は71Cseに流れていたでしょう(個人的にはHall2があって好きな間取りではありませんが)。

きちんと見ていくと「値上げではない」ということが分かっていただけると思います。

まとめ:現時点での最右翼物件

ここからは少し乱暴な意見になってしますのですが、そもそも論として、上がった、下がった、と言っても所詮数千万円の買い物で、上がっても下がっても2千万、3千万円でしょう。ましてや同じ1期の1次か2次かなんてそれよりもさらに一桁小さい額です。
世の中にはもっと高値で掴んで大損している人もいらっしゃいます(象徴はバブル期のリゾート物件など)。パークタワー勝どきを気に入ったならば2,3百万円(勿論、私にとっては超大金です)のことで今回買うか次期以降にするかなんて迷わず、気に入った間取りがあれば突っ込むべきだと思います。ずーっと考えているという金銭では表現できない精神的な負担もありますしね♪
それに何と言っても「買った」、「契約した」といった経験を得られますし、達成感を味わう事が出来ます。住むことによって得られる満足感もあります。
50年後はタワマンなんてのはダサさの象徴になっているかもしれませんが、究極死ぬまで住んじゃえば良いんです。50年後にはダサくても、一時は最先端(駅直結三井の大規模タワマン)に立ったんだという事実は残るわけですしね。

現在出ているマンションでパークタワー勝どきより条件(値段と物件のバランス)の良い物件なんて無いと思います。いつこれより条件の良い物件が出てくるか分からないのに、ずーっと待っているのは結構辛いです。
基本的に、デフレでインフレだ、好景気だ不景気だバブルだ、と言いますが、人間は欲の塊ですから超長期で見ればインフレなんです。本当に不景気になっても、究極死ぬまで60年住んじゃえば良いんです。60年住めば一回くらい好景気が来ると思いません?60年に一度も好景気が来なかったら、60年間月10万で住んだと思えば良いんです笑

最近は日本の株価も驚く程上昇していますが、さすがにこのまま右肩上がりに行くとは考えにくい状況です。
不動産市況においても今のところコロナの影響をあまり感じず、ある意味肩透かし感がありますが、さすがに引き渡しの2024年春までには、不動産市場も一波乱二波乱あるだろうと見ています。そんな時にこそ、三井の中央区大規模直結タワマンは底堅さを見せてくれるに違いありません。最後になりましたが、1期1次購入出来た方、おめでとうございます。

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