カテゴリー: REIT

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サンケイリート(2972)から分配金が入金されました

サンケイリート(2972)から分配金が入金されました。オフィス80割、ホテル2割の総合型リートです。私は上場時から保有していますが、その一番の理由は、「組み込まれている物件に競争力があるから」です。
特に東京サンケイビルとブリーゼタワーがこの規模のリートで組み込まれているのは魅力的に見えました。また、特筆すべきは、日比谷サンケイビルです。ペニンシュラ至近の一等地です。旧称は「大正生命日比谷ビル」で大正生命(今のジブラルタ生命?)の本社ビルでした。保険会社の本社ビルなんて買いたくても買える物ではありません。
他方で、サンケイリートは上場後、オフィス系J-REIT最速のタイミングで第1回 公募増資を実施しています(約5か月)。
4物件購入して、そのうち2物件がお荷物物件です。特に品川シーサイドTSタワー(25%)を100億超というのは信じらせません(NOI4%)。
大森パークビルの54億も勘弁して欲しい(大森のオンボロビルを54億で買うならせめて高い利回りを期待したいですが、NOI4.3%)。
両物件ともポートフォリオの質を大きく下げてくれています。

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日本ビルファンドが新宿三井ビルを1700億で購入した件について

日本ビルファンド(8951)が新宿三井ビルを1700億で購入しました。新宿三井ビルディングは、西新宿の高層ビルの一つで見た目はスタイリッシュですが、1974年竣工のビルです(56階建てでしばらくの間は日本一高いビルでした)。古いから一概に悪いとは言えませんが、西新宿のオフィスって魅力ありますかね?西新宿って30年くらい前の曲のカラオケに出てくる映像なイメージです。NOIは4.2%、還元利回り3.3%でした。完全にNBFがゴミ箱にされたと言って良いレベルでしょう。10月9日の終値が592,000円でしたが、10月16日の終値は554,000まで値下がりました(3月の安値を超えて年初来安値更新。6.4%下落)。約12,000の既存投資主(そのうち個人その他が11,000)は今回の資産取得について全力でNBFへ文句を言うべきだと思いますが、12.3%の物件のおかげで6.4%も投資口価格が下がったと考えると、元々、日本ビルファンドに魅力を感じていた方には購入(&/or買い増し)のチャンスだとも思います。日本ビルファンドの値下がりがJ-REIT全体利回りに与える影響は大きく、現在の平均利回りは4.2%以上になっています(チャンス目です)。リート系の投信を買うチャンスでしょう。

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フロンティアリートから分配金が入金されました

フロンティアリートから分配金が入金されました。商業施設特化型リートで、元々のスポンサーはJTでしたが、現在は三井不動産に代わっています。スポンサーが三井不動産ということで、格付も高く投資口価格が高くて利回りが低い状況でした。物件に目を向けてもJTの工場跡地のショッピングセンターが多く混まれていたことで魅力を感じていませんでした。ところが、コロナの影響で大幅に投資口価格が下落して、利回りが7%台になっていたため、改めて保有物件や物件の入替状況を分析をしてみるとこの5年くらいは都心物件を中心に取得していることが分かったため、購入しました。嫌いだった男性にちょっとしたきっかけで好意を持ち、はまってしまった感覚でしょうか。

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阪急阪神リート投資法人から分配金が入金されました

資産運用報告が届いたので、阪急阪神リートの紹介をしたいと思います。私の評価は5段階で「C」です。今期も資産の入替を行っていますが、イマイチです。阪急だけあって東京やミナミへのパイプは弱いのかもしれません。