サンケイリート(2972)から分配金が入金されました

サンケイリアルエステート投資法人(2972)から資産運用報告書が届きましたので、紹介したいと思います。

サンケイリート第3期資産運用報告書

 

サンケイリートは2019年3月12日に上場した、サンケイビルをスポンサーとする総合型J-REITです。サンケイビルは以前保有していた際にTOBされた懐かしい銘柄です。
スポンサーが大手メディア企業の連結子会社という点は他のJ-REIT銘柄に見られない特徴ですね。
インターネット上ではメディアの力を活かして云々と書かれていますが、私はその点については冷めた目で見ていて、純粋に組み込まれている(組み込まれていく)物件を見ています。

サンケイリートリートの評価

先ず、サンケイリートは私の中では5段階で「B⁻」評価のリートです。

A:大好きです(組成時からのポートフォリオは勿論、入居や退去テナントまで把握するくらい)

B:買いたいです(現状のポートフォリオやテナントを把握するくらい)

C:安くなったら買いたいレベル(現状のポートフォリオやテナントをラフに把握するくらい)

D:まあ買わないレベル(値動きはチェック)

E:絶対に買わないレベル(値動きはチェック)

上場してから間もない事や、資産規模も大きくないことから格付は未取得です。格付けが無いとファンド等に組み込まれることも少なくなりがちで、逆を言えば今後規模を拡大して、格付けを順調に取得していけば、投資口価格の上昇が見込めます。決算時の資料には規模拡大の青写真が描かれています(正直なところ、私はリートの規模拡大にあまり興味がありません。あくまでも物件の質を優先して欲しいと思っています)。

決算期は2月末と8月末です。

ポートフォリオ分析

投資方針は
・取得価格ベースでオフィス80%、その他用途不動産から成るサブアセット20%
・東名阪で70%以上、その他政令指定都市、中核市及び地方主要都市30%以下
と設定しています。

現状のサブアセットはホテルインターゲート東京京橋とホテルインターゲート広島になり、2物件合計でポートフォリオの18.1%を占めています。どちらも高級ホテルではないですが、中々素敵なホテルです。

サンケイリート物件一覧

分配金

一番気になる分配金は今期:2,532円第4期(予想):2,676円第5期(予想):2,684円です。コロナ禍にありながら増配予想です。
運用報告書にも、「オフィスビル・ポートフォリオの平均賃料は、なおもマーケット賃料を下回っており、依然として内部成長余力を有しております。」と記載しており、未だ賃料の増額改定が出来ると踏んでいるようです。心強いです。

ちなみに今期(第3期)も賃料の増額改定に成功しているようで、NOIがかなり改善しています。

賃料増額改定で大幅にNOIが改善

今期の外部成長

外部成長としては、S-GATE赤坂をスポンサーから取得しています。
物件レベルや取得条件を見ると中々良さそうです♪
S-GATEシリーズのコンセプトは「ハイスペック」と「ミッドサイズ」の両立ですが、体現出来ている感じですね。

第3期の外部成長 S-GATE赤坂を取得

サンケイリートの魅力

私は上場時からサンケイリートを保有していますが、その一番の理由は、「組み込まれている物件に競争力があるから」です。
特に東京サンケイビル(ポートフォリオに占める割合は少ないですが)とブリーゼタワーがこの規模のリートで組み込まれているのは魅力的に見えました。
また、その他のS-GATE日本橋本町、S-GATE秋葉原、ホテルインターゲート東京京橋はどれも築浅で利回りも悪くありません。
特筆すべきは、日比谷サンケイビルです。ペニンシュラ至近の一等地です。旧称は「大正生命日比谷ビル」で大正生命(今のジブラルタ生命?)の本社ビルでした。
保険会社の本社ビルなんて買いたくても買える物ではありません。

折角なんでポートフォリオの9.4%を占めるS-GATE日本橋本町について少しだけ触れておきますと、この物件は高速沿いの中規模物件ですが、三越前駅に近くて、角地に建っているので視認性も悪くないです。

コロナの影響で投資口価格が大きく値下がりしましたので、これはチャンスと追加購入し、今は大きく含み益が発生しています。

マイナスポイント

良い事ばかり書きましたが、マイナス面についても触れておきたいと思います。
物件のダメ出しです。青丸が上場時から保有している物件のうちのお荷物物件、赤丸が第2期に取得した物件のうちのお荷物物件です。
いずれも私の主観によるものですが、所謂、抱き合わせ販売ですね。

サンケイリート物件ダメ出し

青丸物件については上場時に組み込まれているのを承知して投資口を購入しているので構わないのですが、
サンケイリートは上場後、オフィス系J-REIT最速のタイミングで第1回 公募増資を実施しています(約5か月)。
4物件購入して、そのうち2物件がお荷物物件です。特に品川シーサイドTSタワー(25%)を100億超というのは信じらせません(NOI4%)。
大森パークビルの54億も勘弁して欲しい(大森のオンボロビルを54億で買うならせめて高い利回りを期待したいですが、NOI4.3%)。
両物件ともポートフォリオの質を大きく下げてくれています。

サンケイリートへのお願い

理由はおいおい記載していきますが、品川シーサイドの物件を組み込んでくるリートは危険なんです。
品川シーサイドTSタワーは25%しか取得していないので、今後も買い進むことが予想されます。
サンケイリートは応援したいので、下手に規模の拡大はしないでもう一生何もせず分配金だけ配ってくれないかな。

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