阪急阪神リート投資法人から分配金が入金されました

資産運用報告が届いたので、阪急阪神リートの紹介をしたいと思います。

 

阪急阪神ホールディングスグループをスポンサーとする総合型J-REITです。
元々「阪急リート投資法人」という名称でしたが、2018年9月に阪急不動産が阪神電鉄の不動産事業と合併し阪神阪急不動産になったことをうけて「阪急阪神リート投資法人」に変更されました。

 

阪急阪神リートの評価

私の中では5段階で「C」評価のリートです。

A:大好きです(組成時からのポートフォリオは勿論、入居や退去テナントまで把握するくらい)

B:買いたいです(現状のポートフォリオやテナントを把握するくらい)

C:安くなったら買いたいレベル(現状のポートフォリオやテナントをラフに把握するくらい)

D:まあ買わないレベル(値動きはチェック)

E:絶対に買わないレベル(値動きはチェック)

 

ポートフォリオ分析

投資対象としては商業施設に軸足を置いており、現時点でポートフォリオの約70%を商業施設が占めています。地域別ではスポンサーのお膝元である関西圏が73%程度を占めており、地域特化型J-REITという側面もあります。
代表的な物件として、グランフロント大阪(共有持分4.9%相当)、HEP FIVE(準共有持分14%相当)、阪急西宮ガーデンズ(準共有持分28%相当)などがあります。

第30期末時点(2020年5月末時点)で、保有する物件数は32あり、投資総額は1698億円、稼働率は99.8%と高くなっています。

阪急阪神リートの分配金

一番気になる分配金は前期が3,176円、今期:3,039円第31期:2,920円第32期:2,940円です。
決算期は5月末と11月末となっています。
格付けは、JCRから「AA-」、R&Iから「A+」という高格付をそれぞれ取得しています。また、日本銀行が投資口5%以上を保有している銘柄の一つでもあります。


今期(第30期)の資産入替


今期(第30期)も資産の入れ替えを行っています。


取得資産

①芝浦ルネサイトタワー(共有持分10%相当)
②nanohana戎橋店(敷地)
③万代下新庄店

の3物件でした。①から順番に紹介していきたいと思います。

①「芝浦ルネサイトタワー(共有持分10%相当)」

取得価格3,475百万
NOI利回り3.6%
償却後利回り3.1%

一言で言うと、取得価格たっけー、です。確かに高スペックオフィスビルですし、交通利便性も高い物件ですが、はっきり言って取得価格が高過ぎます。田町って駅力も弱いですし、駅からも離れていて、規模もそこまでなので、あえて取得する物件ではありません。※個人的見解です
阪急だけあって首都圏の物件には弱いのかもしれません。阪急阪神リートが保有する東京のオフィスビルは他に2棟あるのですが、汐留イーストサイドビルもスフィアタワー天王洲も微妙な物件です。本REIT全体では帳簿価格160,778百万に対して期末時価は191,281百万円と大きく含み益が出ているのですが、両物件とも前期末までは時価が帳簿価格下回っているという状況でした。

これだけ不動産価格が高騰している中で、2/2(100%)で帳簿価格の物件を見つける方が難しいくらいレアです。東京の物件そんな物件を持っているというのはある意味レアです。そんな阪急さんなんで今回の物件についても不安で仕方がありません。

②「nanohana戎橋店(敷地)」

一言で言うと、「なんでこんな物件買ったん?」です。コロナの影響は読めなかったので、仕方がないと思うのですが、それにしてもミナミは既にかなり地価が高騰しているわけで地方の小規模店舗で3.5%って。だったら何も考えずにグランフロント追加購入してくれという感じです。阪急だけあってミナミへの感度はイマイチなのかもしれません。スポンサーからの購入なので、押し付けられちゃったのかな?

③「万代下新庄店」

一言で言うと、「なんでこんな物件買ったん?」です。スポンサーからの購入なので、ノリで買ってしまったのでしょうか?
償却後利回り4.4%なので利回りだけ見ればそれなりですが、正直魅力無いですね。物件の入れ替えというのはコスト(仲介手数料など。通常多くはグループ会社が仲介)もかかるわけで、不動産価格が高値で推移している時は無理に物件を取得せず既存の物件で分配金を着実に払って欲しい物です。
なお、上述した汐留イーストサイドビルもスフィアタワー天王洲もリーマンショック直前の2008年2月と2007年10月に取得しています。学習して欲しい物です。

譲渡資産

①「コーナン広島中野東店(敷地)」
②「ホテルグレイスリー田町(準共有持分90%相当。残りの10%相当は今期の譲渡を予定」」
の2物件でした。

さて、資産の入れ替えについて少し厳しい事を申し上げたので、良い点についても言及したいと思います。

内部成長

それは内部成長についてです。賃料単価及び稼働率の維持・向上を図ってくれました。
①「汐留イーストサイドビル」においては、新規テナントの誘致実現により、
稼働率が2019年11月期末の約64%から2020年4月には100%まで回復しました。

②「上六Fビルディング」においては、一部テナントの解約予告を受け、2020年2月には稼働率が約63%に低下する見込みでしたが、一部区画について空室期間なしで入居する後続テナントが早期に決定したことなどにより、2020年5月に稼働率は90%まで回復しました)。更に、他の区画についても後継テナントが決定し、2020年6月(第31期中)には100%まで回復しました。
2020年5月期末現在のポートフォリオ全体の稼働率は99.8%と、引き続き高稼働率を維持います。コロナで結構影響あるかと思いましたが、2019年1月~2020年5月ということで、影響は予想したよりも小さいものでした。

今後の阪急阪神リート

投資法人が保有する一部の商業施設やホテルでは、休業を余儀なくされる等、大幅な売上減少に直面するテナントが生じました。
投資法人と資産運用会社は、金融商品取引法上の忠実義務及び善管注意義務を果たす中で、このようなテナントに対しては、事業継続を支えるため一時的な賃料減額又は支払猶予を受け入れ共存を目指すことが社会的要請に照らしても必要であり、それがポートフォリオの中長期的な価値の最大化にもつながるとの判断のもと、一部のテナントと協議の上、賃料減額等の対応を進めているとしていますが、大きな物件が多いと、テナントにもそれなりに体力があったり、長期契約が多かったりするのかもしれません。

前期の分配金が3,176円、今期の分配金は3,039円に対して、予想分配金は31期が2,920円、32期が2,940円となっています。私は分配金利回りが4.2%程度の投資口価格になったら売却する予定です。

なお、阪急ということで、投資主アンケートに回答した方にはプレゼントがあります。
(対象者) 2020年5月31日の投資主名簿に記載された方。 
(回答方法)2020年5月期(第30期)の資産運用報告へアンケートハガキを同封いたしますので、 ご回答のうえ、ご返送ください。
・宝塚ステージカレンダー(160名)
・宝塚卓上カレンダー(A5版)(80名)
・阪神タイガースカレンダー(80名)
・阪急電鉄カレンダー(200名)
・HEPファイブ観覧車ペア搭乗券(80名)
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