フロンティアリートから分配金が入金されました

フロンティア不動産投資法人(8964から資産運用報告書が届きましたので、紹介したいと思います。

 

 

フロンティアリートは、2004年8月に商業施設特化型リートとして上場しました。当初のスポンサーはJTでした。
JTの紹介はこちら→JTから配当金が入金されました

JTは歴史のある会社なので、多くの工場を持っていました。それらを生産合理化のための工場の統廃合や都市化などに伴い閉鎖した工場を再開発してきました。代表的なところですとJTの品川工場跡地の品川シーサイドですね。広大な工場敷地などを持っていましたし、財務体質も良かったのでJTメーカーレベルを超えた不動産事業を行っていたと言っても良いのではないでしょうか。そんなメーカーはJTと新日鉄くらいでしょうか。

それが2000年代に「経営資源の集中」ということで、本業ではない不動産事業は順次売却されていきました。賃貸不動産として保有しておけば毎年確実に利益が得られるのに、短期的な利益につられてしまうのは残念でなりません。結果論かもしれませんが、賃貸不動産としてずっとキープして、寝ていた方が余程効率が良かった気がします。そのような流れの中でフロンティアリートも、2008年3月にスポンサーがJTから三井不動産に代わっています。

フロンティアリートの評価

先ず、フロンティアリートは私の中では5段階で「B⁻」評価のリートです。

A:大好きです(組成時からのポートフォリオは勿論、入居や退去テナントまで把握するくらい)

B:買いたいです(現状のポートフォリオやテナントを把握するくらい)

C:安くなったら買いたいレベル(現状のポートフォリオやテナントをラフに把握するくらい)

D:まあ買わないレベル(値動きはチェック)

E:絶対に買わないレベル(値動きはチェック)

格付は、JCRから「AA」、R&Iから「AA̠-」、S&Pから「A̟+」という高格付をそれぞれ取得しています。

フロンティアリートの配当金

一番気になる分配金は今期:10,766円、来期:10,110円、再来季:10,490円です。
稼働率は100%(マスターリース)と高くなっています。コロナで結構影響あるかと思いましたが、影響は予想したよりも小さいものでした。大規模SCはコロナ後も人気があるようで、今後の分配金も1万円はキープされるようです。
決算期は6月末と12月末です。
元々は私の中では「D」評価のリートでした。スポンサーが三井不動産ということで、格付も高く投資口価格が高くて利回りが低い状況でした。私の中でリートのスポンサーってほとんど重要視していません。正直、潰れない会社でされあれば、双璧の三井不動産や三菱地所でなくても二番手の野村不動産や東急、東建でも良いのです。
フロンティアリートは私の中では「不当に高いと思われる物」に分類されていて魅力を感じていませんでした。(今回のケースは低いリスクに対して高い安心料を払っている状態)

投資、運用方針①

 

フロンティアリートのポートフォリオ

組み込まれている物件に目を向けても、元々JTがスポンサーだったこともあり、組み込まれていた資産がJTの工場跡地など地方のショッピングセンター(SC)やスーパー(GMS)が多くて魅力を感じていませんでした。ところが、コロナの影響で大幅に投資口価格が下落して、利回りが7%台になっていたため、改めて保有物件や物件の入替状況を分析をしてみるとこの5年くらいは都心物件を中心に取得していることが分かったため、購入しました。嫌いだった男性にちょっとしたきっかけで好意を持ち、はまってしまった感覚でしょうか。
第32期末時点(2020年6月末時点)で、保有する物件数は37あり、取得価格ベースでは3,390億円、稼働率は100%(マスターリース)と高くなっています。コロナで結構影響あるかと思いましたが、影響は予想したよりも小さいものでした。大規模SCはコロナ後も人気があるようで、今後の分配金も1万円はキープされるようです。

 

フロンティアリート売却のタイミングは?

すっかりフロンティリートを気に入ってしまいましたが、ここは冷静に利回り4.5%前後まで投資口価格が上昇したら売却したいと思います。具体的な価格で申し上げると、45万円程度まで上昇したら売却したいと考えています。そもそもこのブログは年収110%化計画なので、年収500万だとすると年間50万円の利益を上げないといけないわけです。大体私が取り上げる銘柄の配当利回りは4%程度なので、配当だけでは目標に到達しません。明らかに取得価格より上昇した場合は、確定させていく必要があります。フロンティアリートは1口の価格も高いので、頑張って欲しいです。

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