森トラストホテルリート(3478)から分配金が入金されました ヒルトン小田原が健闘

森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)から資産運用報告書が届きましたので、紹介したいと思います。
実は大分前に届いていたのですが、年末に運用予想が出たのでこのタイミングで取り上げました。
運用予想の修正のニュースリリースはこちら→2021年2月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ

第9期森トラスト・ホテルリート

森トラストホテルリートは森トラストをスポンサーとするホテル特化型J-REITです。2017年に4物件で上場し、その後、ヒルトン小田原を追加しまして現在は5物件、資産規模(取得価格ベース)1085億になっています。旗艦物件はシャングリ・ラ ホテル東京で、全体的にグレードの高いホテルで構成されています。5物件のうち、4物件は変動賃料(3物件は最低保証賃料あり)、1物件は固定賃料の契約です。

森トラスト・ホテルリートのポートフォリオ

 

森トラスト・ホテルリートの評価

先ず、森トラスト総合リートは私の中では5段階で「A」評価のリートです。
私がA評価を付けることは滅多にありません。現状、リートでA評価は森トラストホテルリート含めて2銘柄です。

A:大好きです(組成時からのポートフォリオは勿論、入居や退去テナントまで把握するくらい)

B:買いたいです(現状のポートフォリオやテナントを把握するくらい)

C:安くなったら買いたいレベル(現状のポートフォリオやテナントをラフに把握するくらい)

D:まあ買わないレベル(値動きはチェック)

E:絶対に買わないレベル(値動きはチェック)

シャングリ・ラの床の一部を保有していると思えば、投資口価格なんて気になりません。
少ない物件数、最低でもADR(Average Daily Rate:客室平均単価)1万円以上のホテルしか組み込んでいない独自路線、大好きです。

森トラスト・ホテルリートのポートフォリオ方針

コロナの影響は?

森トラスト・ホテルリートのポートフォリオは5物件です。
5物件のうち、4物件は変動賃料(3物件は最低保証賃料あり)、1物件は固定賃料の契約です。
最初に変動賃料契約になっている4つのホテルの対前年同月比の稼働状況を載せておきます。
稼働状況(対前年同月比)

2019年に取得したヒルトン小田原が健闘しています(取得時はゴミを高値掴みに思いましたが)。
これを見ると、Go Toトラベルの効果って凄かったんだなと改めて思い知らされます。
他方で、本来宿泊出来ない客層が来てしまい、常連客が離れてしまうという現象もあったようです。ヒルトンはちょうど普段宿泊出来ない人が押し寄せるレンジ(シャングリラはGo Toトラベルで補助されてもそこそこ出費が嵩むので、お金がないと宿泊できない)なので、今後が気になるところです。

 

森トラストホテルの分配金

一番気になる分配金は今期(第9期):1,761円第10期(予想):641円です。
決算期は2月末と8月末です。私はこの分配金予想は保守的だと考えています。10期、11期はGo Toトラベルの効果が出て、現在の予想以上の分配金が出ると予想しています。もし仮に今後も厳しいホテル稼働状況が継続しても最低保証賃料+固定賃料で年間1000円程度の分配金は出るでしょう。現在の投資口価格(約11万円)だと年間の利回りは1%弱になります。流石にそれが5年も10年も続くことはないでしょうからいずれ過去の水準(年間6000円程度)に回復するでしょう。とするならば利回り5%を超えてきます。将来への投資として考えれば悪くないです。

 

森トラスト・ホテルリートへのお願い

絶対にやって欲しくないことは、①分配金を増やそうと規模を拡大する②ポートフォリオ方針を変更して、ミッドスケールやエコノミータイプのホテルを組み入れる、ことです。
ミッドスケールやエコノミータイプのホテルを組み入れるようになったら、森トラストのブランド力が毀損しますし、他のホテルリートと変わらなくなってしまいます。
そうなれば、私は投資口価格上昇したタイミングで売却します。
私は長期投資で保有しているので、極論、分配金はゼロでも構いません。シャングリ・ラの床の一部を保有していると思えば、投資口価格なんて気になりません(間違っても安いホテルを買わないでくださいね)。でも、もし、市場から投資口価格上昇のプレッシャーを受けるようであれば、投資主優待を導入してはどうでしょうか。
1口以上の投資主に10%の割引券を配るというのはインパクトもないですし、投資主数ばかり増えてしまうので、1口につき1000円の割引券とかにすれば20口くらい購入してくれて良いのではないでしょうか。使えるホテルをシャングリラとヒルトン限定にしておけば、泊まる際に飲食してくれる人もいるでしょうからね(アッパーアップスケール以上のホテルなら、2万円引きで泊めても2万円以上飲食してくれるお客さんが多い)。

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