阪急阪神リート投資法人(8977)から第31期の分配金が入金されました

阪急阪神リート(8977)から第31期の資産運用報告書が届いたので紹介をしたいと思います。

阪急阪神ホールディングスグループをスポンサーとする総合型J-REITです。
元々「阪急リート投資法人」という名称でしたが、2018年9月に阪急不動産が阪神電鉄の不動産事業と合併し阪神阪急不動産になったことをうけて「阪急阪神リート投資法人」に変更されました。

以前ご紹介した阪急阪神リートの記事はこちら→阪急阪神リート投資法人から分配金が入金されました

阪急阪神リートの評価

私の中では5段階で「C⁻」評価のリートです。投資口価格の上昇に伴い魅力が低下したため「前回から若干のダウン」です。

A:大好きです(組成時からのポートフォリオは勿論、入居や退去テナントまで把握するくらい)

B:買いたいです(現状のポートフォリオやテナントを把握するくらい)

C:安くなったら買いたいレベル(現状のポートフォリオやテナントをラフに把握するくらい)

D:まあ買わないレベル(値動きはチェック)

E:絶対に買わないレベル(値動きはチェック)

 

ポートフォリオ分析

投資対象としては商業施設に軸足を置いており、現時点でポートフォリオの約70%を商業施設が占めています。地域別ではスポンサーのお膝元である関西圏が73%程度を占めており、地域特化型J-REITという側面もあります。
代表的な物件として、グランフロント大阪(共有持分4.9%相当)、HEP FIVE(準共有持分14%相当)、阪急西宮ガーデンズ(準共有持分28%相当)などがあります。
第31期末時点(2020年11月末時点)で、保有する物件数は31あり、投資総額は1695億円、稼働率は99.8%と高くなっています。

阪急阪神リートの分配金

一番気になる分配金は前期が3,039円、今期:3,009円、第32期:2,960円、第33期:2,980円です。前回予想より上方修正しています。今期はコロナの影響が予想より軽微だったようです。

決算期は5月末と11月末となっています。
格付けは、JCRから「AA-」、R&Iから「A+」という高格付をそれぞれ取得しています。また、日本銀行が投資口5%以上を保有している銘柄の一つでもあります。

今期(第31期)の資産入替

今期(第31期)は目立った資産の入れ替えを行っていません。
前期に90%譲渡していたホテルグレイスリー田町の残りの10%を予定通り譲渡しました。(それに伴い物件数が32→31に減少しています)

前回の記事でも書きましたが、阪急さんは東京での物件取得が下手くそなので、間違っても芝浦ルネサイトタワーやスフィアタワー天王洲の追加取得しないで欲しいですが、そのうち取得してしまうんでしょうね。。。

内部成長

こちらについても前期に比べると大したことありませんね。巡航速度での運航という感じでしょうか。

阪急阪神リートに限らず、関係会社への支払いは多いですね。「親が勝つ」という法則はリートにおいても言えます。不動産各社がリートを上場させたがるのも納得です。この他にも報酬が沢山発生しています。

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