積水ハウスリート(3309)から分配金が入金されました 私の一番好きなリートです

積水ハウス・リート投資法人(3309)から資産運用報告書が届きましたので、紹介したいと思います。

積水ハウス・リートは積水ハウスをスポンサーとする総合型J-REITです。2014年12月に上場し当初は3物件(ガーデンシティ品川御殿山、御殿山SHビル、本町南ガーデンシティ)でのスタートでした。今振り返ってみても惚れ惚れする物件ラインナップです。私の大好きなタイプのリートでした(少数精鋭な物件ラインナップ)。上場後すぐにPOを実施し、本町ガーデンシティを取得しました。
上場時の物件ラインナップは魅力的でも、直ぐにゴミ物件をぶっこまれたらたまりませんが、これまた素敵な物件キターと喜んだものです。
また、上場時に私が注目した点は、積水ハウスが絡んでいるシンガポールとオーストラリアのプロジェクトの優先交渉権を持っていたことでした。
(残念ながらその優先交渉権は2016年に返上してしまいました)

2018年5月にスポンサーを同じくする積水ハウス・レジデンシャル投資法人と合併し、オフィスと住居をポートフォリオの二本柱とし、現在の資産規模は5,000億円超になっています。
結果的にタイミングが悪かったですが、2019年1月にはホテル「ザ・リッツカールトン京都」を取得しています。

積水ハウスリートの評価

先ず、積水ハウスリートは私の中では5段階で「A」評価のリートです。
私がA評価を付けることは滅多にありません。現状、リートでA評価はこの積水ハウスリートと先日ご紹介した森トラストホテルリートの2銘柄だけです。
私は大体50~100銘柄を常時保有していますが、多くは最低単元の弱小株主です。そんな私が例外的に多くの金額を注ぎ込んでいる銘柄の1つが積水ハウス・リート投資法人(3309)です。安定してポートフォリオのトップ10には入っています。

A:大好きです(組成時からのポートフォリオは勿論、入居や退去テナントまで把握するくらい)

B:買いたいです(現状のポートフォリオやテナントを把握するくらい)

C:安くなったら買いたいレベル(現状のポートフォリオやテナントをラフに把握するくらい)

D:まあ買わないレベル(値動きはチェック)

E:絶対に買わないレベル(値動きはチェック)

 

ポートフォリオ分析

積水ハウスリートは、「戦略的立地」に所在する「高品質」な居住用不動産及び商業用不動産等を「プライム・プロパティ」と呼称し、重点的な投資対象としています。
資産規模5300億円(取得価格ベース)の約1/4を占めている御殿山の2物件は壮観で惚れ惚れしてしまいます。2物件ですが、隣接していてセットで1物件とも考えられます。
私は大好きですが、一本足打法とネガティブに捉える方もいらっしゃるかもしれません。

用途別投資比率は居住用不動産が45%、商業用不動産を60%という比率を中長期的な投資比率目標としています(あれ、合計すると105%に・・・)。
商業用不動産65%のうち、オフィスビルを45%、ホテルを10%、その他5%としています。

現在のポートフォリオも取得価格ベースで、居住用不動産:46.6%、オフィスビル:46.1%、ホテル:7.4%となっており、ほぼ目標に沿った運用がなされています。

エリア別投資比率は、
・居住用不動産は東京圏:70%以上、全国主要都市:30%未満
・商業用不動産は三大都市圏:80%以上、その他:20%未満

現在のポートフォリオも取得価格ベースで、居住用不動産の76.8%が東京圏、商業用不動産は100%が三大都市圏となっており、ある意味目標以上に堅い運用がなされています。

ホテルへの投資方針は、最高級(Luxury)・高級(Upper Upscale)ブランドホテルを主たる投資対象としています。
現状はマリオット・インターナショナルの最高級ブランドホテルである「セントレジスホテル大阪」と2019年に取得した京都のリッツカールトンの2物件になります。
コロナで厳しいかとは思いますが、期待出来るラインナップです。正に中長期にわたり高い競争力が期待できるホテルと言って良いでしょう。

 

積水ハウスリートの分配金

一番気になる分配金は今期:1,685円第13期(予想):1,641円第14期(予想):1,626円です。
今期は公表予想値より+21円となりました。かなり保守的に見積もっていたこととが大きいでしょう。次の2期は減配予想ですね。
ここで補足しておきたいのは、ホテルの収益についてです。今期のホテルの収益は2019年の実績によるものです。コロナの影響はこれから出てきます。インバウンド需要がすっかりなくなり、たとえリッツカールトンと言えどもホテルは厳しいです。特に第14期は2物件とも収益連動賃料がゼロになる前提で、NOIは2.6%になる見込みです(今期は4.1%でした)。現時点では内部留保を取り崩して安定した分配金を出してくれるようです。

決算期は4月末と10月末となっています。
格付けは、JCRとR&Iから「AA」という高格付を取得しています。

積水ハウスリートの魅力

私は上場時から積水ハウスリートを保有していますが、その一番の理由は、「組み込まれている物件に競争力があるから」です。
少なくともオフィスビルのラインナップでこのリートに勝てるリートは無いでしょう。日本ビルファンドやジャパンリアルエステイトも良いリートですが、ラインナップに穴(ゴミ物件)があります。
対して積水ハウスリートはラインナップに穴がありません。どれを他のリートに組み込んでも主力を張れる物件ばかりです。
(淀屋橋や名古屋広小路の物件は規模は大きくありませんが、淀屋橋は阪和興業が入居していますし、広小路は一等地&ハイグレードなビルです)

凄い含み益・・・

マイナスポイント

良い事ばかり書きましたが、マイナス面についても触れておきたいと思います。
なんといっても積水ハウス・レジデンシャル投資法人との合併が痛かったです。商業用不動産(オフィス・ホテル)一本足から居住用物件を含む総合型に進化したという見方も出来ますが、
旧ジョイントコーポレーションですからね。積水ハウス・レジデンシャル投資法人との合併を私は予想していて、それに向けて積水ハウス・レジデンシャルを買っておいたので、儲かったか儲かっていないかで言えば儲けさせてもらったのですが、物件ラインナップは格段に落ちたと言えるでしょう(ラインナップに穴が出来た)。
今は物件名の多くがエスティメゾンやプライムメゾンに変わっていますが、元々はスペーシア、フィットエル・ジェイフラッツで積水ハウスの物件ではなく、ジョイントコーポレーションの物件です。とは言え、デザイナーズマンションが多く、見た目はそんなに悪くない物件が多いのは救いです。
以下のチャートでも分かるように、積水ハウス・レジデンシャル投資法人との合併で含み益(率)が大幅に低下してしまいました。

居住用不動産は賃料増額による内部成長を図っている点も評価高いです。

積水ハウスリートへのお願い

お願いは2つです。兎に角、先ずは物件の質を維持してもらいたいと思います。中途半端な規模拡大は目指さないで下さい。別に6000億に拘らなくて良いです。今の不動産市況での小粒物件取得は良いことないでしょう。
もう1つは安易な物件の入替はしないで、ということです。物件の入替には仲介手数料や取得税などコストもかかります(仲介手数料は積水ハウスのグループ会社に落ちているはずなので、入替インセンティブが働いてしまうのは本来おかしい)。旧ジョイントの小粒物件をちまちま入れ替えないで欲しいです。

 

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