東急不動産（3289）から株主優待券と配当金をいただきました 竹芝の人気に嫉妬
東急不動産HD（3289）からから株主優待の株主様優待券が届いたので、ご報告します。
元々は東急不動産・東急コミュニティー・東急リバブルの3社がそれぞれ上場していましたが、3社が共同株式移転を行い持株会社東急不動産ホールディングス株式会社設立。3社に代わり東急不動産HDが東京証券取引所一部に上場しました。そのため歴史がある会社なのにまだ「8期」です。
一鉄道会社の子会社だったのに、総合不動産第4位です。
「ブランズ 世界を極める住まい。」のCMでも有名ですね。実際、私も何軒か東急のマンションを見に行ったことがあります。
東急不動産の評価
さて先ず、東急不動産の評価ですが、私の中では5段階で「B」評価の銘柄です。
A：大好きです。会社や社員さんを応援しています。配当や優待も魅力的です。
B：好きです。事業に魅力を感じています。配当や優待も魅力的です。
C：買いたいです。配当や優待に魅力を感じています。
D：まあ買わないレベル（値動きはチェック）。買っても値上がりしたら売却します。
E：絶対に買わないレベル。この優待って誰がいるの？
東急不動産の株主優待
さて、東急不動産の優待の内容は、以下の通りです。
基本的にはグループ会社の施設の割引券です。このような割引券の価値を算定するのは個人の事情によって大きく異なり難しいので、今回の記事では価値をゼロとします。
権利日は3月末と9月末の年2回です。
詳しい内容はこちらをご確認ください→株主優待制度のご案内
上記の割引券以外にも継続保有株主優遇制度を導入しています。
500株以上、3年以上継続保有の株主が対象です。
※株主名簿に、同一株主番号で、当該3月末日割当日を含む直近7回の割当日（3月末日、9月末日）に継続して記載される必要があります
500株以上1,000株未満 ：カタログギフト（2,000円相当）
1,000株以上5,000株未満 ：カタログギフト（5,000円相当）
5,000株以上 ：カタログギフト（10,000円相当）
基本的に私は短期売買はしないので、長期保有者を優遇している銘柄を狙っています。
3年以上というのは中々厳しい条件ですが、優待狙いの株主を排除出来ますし、保有株式によって優待内容をバージョンアップさせて保有株式数を増やすインセンティブを設けているところも良いですね。とは言え1000株（約55万円）から5000株（約275万円）に増やしても5000円分しか優待増えないのであまり効果は無さそうですが。
東急不動産の配当
そんな東急不動産ですが、今回の配当は8円でした。通期では16円を予定しています。現在の株価（約550円）ベースで配当利回りは2.9%になります。
計算し易く1000株ホルダーを想定すると、配当（16,000円）+優待（5,000円）で今の株価ベースでの実質の利回りは最高で約3.8％です。
※カタログギフトを額面で評価するのは不適切ですが、各種割引券もあるのでその分を加味して額面評価しています
長期的に日本の不動産株は上昇すると私は見ているので、キャピタルゲインも狙えて利回り3.8％なので私としては当面保有予定です。
手元資金に余裕のある方は2021年度枠で購入しても良いのではないでしょうか。私も株価が下がったら積極的にナンピンしていきます。
ポートシティー竹芝は過大評価？
東急不動産は名前からも分かる様に元々は東急電鉄から分離した不動産会社です。そのため未だに東急が筆頭株主で15％以上の株式を保有しています。
と言うことで東横線沿線や渋谷を中心とした開発に力を注いできました。
そんな東急不動産が現在力を注いでいるのが竹芝です。竹芝と言うと伊豆諸島・小笠原諸島への玄関口というイメージですが、竹芝ってどこ？って感じの方も多いのではないでしょうか。
一応、住所は「東京都港区」ですし、ゆりかもめには「竹芝駅」があります。
竹芝は山手線の駅で言うと浜松町です。山手線の駅に近いのに放置しておくのは勿体ないと思ったのかJRも竹芝の再開発に力を入れており、アトレ竹芝や劇団四季、メズム東京などが入居するWATERS takeshibaを昨年開業させています。
ウォーターズ竹芝を試しに見に行ってみたことがあるのですが、恐ろしく閑散としていたように感じたのは私だけでしょうか。
バブルのころの「ウォーターフロント」と似た匂いがします笑
竹芝は最近、過大評価されている気がします。これまで放置されていた地が、1つ2つの開発で状況を一変させることが可能なのでしょうか。
竹芝で東急不動産（と鹿島）が開発したのは東京ポートシティ竹芝です。
ポートシティ竹芝は東京ポートシティ竹芝オフィスタワーと東京ポートシティ竹芝レジデンスタワーで構成されています。
浜松町駅にデッキで繋げてオフィスタワーにはソフトバンクを誘致しています（ソフトバンクを取られたせいで私の森トラストリートが値下がりしています笑。森トラスト総合リート（8961）から分配金が入金されました 東京汐留ビルディングの時価が大幅下落）。
レジデンスタワーはあのパークタワー勝どきのホシノアーキテクツがデザインを担当しています。
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レジデンスタワーは竹芝駅直結（ゆりかもめですが・・・）で、浜松町にもデッキで行けることを考えると悪くありませんが、周辺環境を考えるとちょっと家賃が高すぎる気がします。
仕様も高く無さそうです。
東急不動産はやはり渋谷以外の地では財閥系不動産には勝てないのか、昔からちょっとマイナーな浜松町駅前の浜松町スクエアを保有していますが、地の利の無いこの地で果たして上手くいくのでしょうか。
