ゴールドクレスト(8871)から配当金をいただきました クレストプライムタワー芝は売れ残り物件ではありません

ゴールドクレスト(8871)から第30期の中間報告書が届きましたので、紹介したいと思います。

ゴールドクレスト第30期中間報告書

ゴールドクレストの評価

先ず、ゴールドクレストの評価ですが、非常に難しいところ(後々理由は記載します)ですが、私の中では5段階で「C+」評価の銘柄です。

A:大好きです。会社や社員さんを応援しています。配当や優待も魅力的です。

B:好きです。事業に魅力を感じています。配当や優待も魅力的です。

C:買いたいです。配当や優待に魅力を感じています。

D:まあ買わないレベル(値動きはチェック)。買っても値上がりしたら売却します。

E:絶対に買わないレベル。この優待って誰がいるの?

ゴールドクレストといえば「ハイグレードマンションのゴールドクレスト」がキャッチフレーズのCMですね。
自社のロゴにまで「ハイグレード」を入れています。
ロゴにまでハイグレードと入れちゃう徹底ぶり

本当にハイグレード?、言ったもん勝ちだな、という感じもあるものの、まあ一般的にはハイグレードでしょう。
最近は都心の物件がない(在庫以外)ので、新川崎の物件を一生懸命(えげつない値付けで=株主としてはありがたくもある)売っています。
セントラルパークを使うのは野村不動産のプラウドの真似なのでしょうか。ただ、それ以上に新川崎の物件でセントラルパークってどうなのでしょうか。
「都会でも都心でも」って新川崎って都心でしたっけ?

 

 

クレストプライムタワー芝

さて、そんなゴールドクレストで一番有名な(もはや生きる伝説?)物件と言えばクレストプライムタワー芝でしょう。

浜松町駅徒歩6分の39階建、総戸数483戸のタワーマンションです。清水建設施工の立派なタワーマンションです。建物は遠くからも目立ち立派ですが、足元に目を向けると線路沿いであり、高速沿いの立地です(高速の下に川が流れているので川沿いでもあります)。河口に近いので周辺には船宿もあります。大通りから中に入っているのは良い点でもありますが、細道を入っていかないといけないのは優雅さの面でマイナスな気がします。

クレストプライムタワー芝は未だにSUUMOの「新築」カテゴリーに出てきますが、これ2007年築なんですけどね。しかもいったい何戸売れ残っているのかが分からない不思議なマンションなんです。
夜になっても部屋の明かりがあまりついていません。都心タワマンだと投資で持っておくだけの方やセカンドハウスにしている方も多いのでしょうが、周辺のタワマン(例えばグローバルフロントタワー)と比べて明らかに明かりが少ない気がします。上層階は紙カーテンの部屋も未だありそうです。
社長がかなり力を入れた物件で、低層でも天井高が2.7mあり、31階以上のLuxuryは天井高3m、最上階のExecutiveは3.1mです。31階以上はサッシも豪華になっています。住人も景色がより楽しめますし、外観デザインにも良いアクセントになっています。
(HPだと「Laxury」になっていますが、「Luxury」のことですかね?)
LaxuryってLuxuryのこと?

ただ、建物自体は立派かもしれませんが、流石に13年前の物だけあって、仲介サイトなどで室内を見ると築年数なりの古さが出ています。
仮に新築で購入した場合、13年前の壁紙やエアコンとか洗濯機とか交換してくれるのでしょうか・・・洗濯機スペースには天板があって普通のドラム型洗濯機を置くことが出来なさそうですし。キッチンのデザインなども時代を感じる気がします。

天板があって普通のドラム型洗濯機は難しそう

販売が進むにつれて値上げしていくのは住友不動産の販売手法ですが、ゴクレはそれを超えた?時価販売です。相場が上がれば値上げしますし、相場が下がれば値下げします。ただ、景気に関係なく、いかなる時も相場以上の価格で売っています。殿様商売という表現が適切なのか・・・ですが、「売る」と言うより、欲しい人が現れるまで「待っとく」感じでかね。釣り堀に餌を垂らしてじっと待っておくイメージでしょうか。魚を誘うわけでもなく、迷い込んできてうっかり餌に食いついた奴を釣り上げるスタイル笑
たまにクレストプライムタワー芝を「売れ残り物件」扱いする方がいるのですが、それは間違っていると思います。売れ残っているのではなく、「相場では売らない物件」、「相場以上の値段でないと売らない物件」というのが正しい表現だと思います。
それもこれも強固な財務体質がなせる業ですね。安い時に土地を仕込み、長い時間かけて売る(売っている間に景気の波があり、良い波が来た時に売る戦略なのでしょう)という基本に忠実な商売をしています(株主にはありがたいです。消費者にとっては、ある意味いつ買っても「あと1年待てば安く買えてたのにー!」ということが無い安心感もある)。

最早、ゴクレの話からクレストプライムタワー芝の話になってしまいましたが、クレストプライムタワー芝は最近はよくドラマの撮影でも使われています。物件のHPにも撮影で使っていることを載せちゃうくらいで、最早、撮影スタジオです。最近だと危険なビーナスで吉高由里子が住んでいました。松潤の99.9では香川照之の自宅にもなっていました。両方とも上層フロアを使用しており、天井高が高く景色も良かったですね。あれはゴクレから宣伝費をもらっても良いのではないでしょうか。

何戸売れ残っているかがわからない不思議なマンションと記載しましたが、管理会社は系列の株式会社ゴールドクレストコミュニティなのでなるべく入居者数を増やした方が収益得られますし、修繕積立も徴収できる(通常売れ残り住戸の修繕は分譲会社が支払っている)はずなのですが、これだけ寝かしておくのは広告等の役割があるからなのでしょうか。

長期に完売しないことを悪く言う方もいますが、株主目線で言えば、完売はあくまで手段で目的は利益をえることなので、利益さえ上げてくれれば私は特に気になりません。売れ残りを値下げする会社というイメージを持たれると、本当は買いたい人も「待ち」になってしまうかもしれませんしね。
他方、住人にとってみても、実際に住んでいる人が少ないと建物は傷みにくいですし、エレベータ渋滞も起こらずゴクレが長期販売してくれるのはありがたいことかもしれません。しかも売却時にはゴクレの高値新築にぶつけて売却活動が出来ます。

ひたすらクレストプライムタワー芝の話になってしまいましたが、ゴクレは港南のベイクレストタワーや品川シーサイドも超長期で売り切り(しかも時価販売で最後は相当なお値段)、勝どきのビュータワーや池袋のアウルタワーも未だに販売中です。両者とも築10年です。

配当と株主優待

最後になってしまいましたが、そんなゴールドクレストの今回の配当は25円でした。通期では50円の予想です(個人的には増配もありえるとみています)。現在の株価(1,700円弱)ベースで配当利回りは約3%になります。

私が取り上げると言うことは、ゴールドクレストも株主優待を設けています。4年程前から株主優待を導入しました。
優待の内容は、以下の通りです。

■対象:100株以上保有の株主
■権利日:3月末
■優待内容:クオカード1,000円

配当(5,000円)+優待(1,000円)で今の株価ベース約3.6%です。
※クオカードは現金に近いので額面で評価しています

独自路線をいくゴールドクレストから目が離せません。でも、今販売中のタワマンの次のタワマンって仕込んであったかな?
次は株主優待のクオカードが届いたタイミングで取り上げたいと思います。

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